Immobilier de luxe : l'Europe séduit à nouveau

« Depuis la rentrée 2015, nous avons pu noter un retour à la normalité sur le marché haut de gamme » en France, affirme Alexander Kraft, PDG du réseau d’agences immobilières Sotheby's International Realty. Même son de cloche chez Barnes, qui estime la hausse globale du volume des transactions à 15% sur Paris pour l’année passée, ainsi qu’une augmentation de 38% de ses propres opérations.

Cette nouvelle dynamique, qui concerne également les pays du Sud, Portugal et Espagne en tête, bénéficie de plusieurs facteurs, à commencer par la rationalisation du marché : de nombreux propriétaires se sont résolus, 7 ans après la crise, à réduire significativement leurs prix. La baisse de l’euro ajoutée à des taux particulièrement bas fait le reste, pour que ces zones apparaissent de nouveau attractives face aux prix record à Londres, New-York ou même Bruxelles. A noter aussi une augmentation de la population des High Net Worth Individuals (HNWI, personnes très fortunées) : ces riches propriétaires sont passés de 12 à 20 millions d’individus depuis 2008.

La ville de Paris, tout d’abord, est devenue en 2015 la 7e ville la plus prisée, 3 places de plus qu’en 2014. Pour autant, la hausse des prix est encore limitée : sur ses propres transactions, Barnes estime la progression à 3,18%, avec une remontée des biens immobiliers valorisés à plus d’un million d’euros (les plus affaiblis depuis 2013) et une explosion des biens à plus de 4 millions. Les prix relativement bas provoquent surtout un retour en force de la clientèle étrangère fortunée, et notamment des jeunes générations princières de la péninsule arabique, qui cherchent leur indépendance dans les 8e et 16e arrondissements.

Le rebond se manifeste également en Province et surtout dans les lieux de villégiature prisés par les Français. Biarritz a pleinement bénéficié de cette dynamique : en 18 mois, Barnes a vu son stock de biens à la vente être divisé par 2. Parmi les grandes villes, Lyon affiche une hausse de 10% des transactions et un prix moyen des biens compris entre 400 000 et 600 000€ dans les beaux quartiers. La ville lumière reste donc abordable et devrait continuer d’attirer l’attention en 2016.

Si la crise immobilière et le réajustement des prix ont particulièrement frappé l’Europe du Sud, ces derniers bénéficient à présent d’un intérêt croissant des investisseurs étrangers et notamment Français. Au Portugal, après des réductions drastiques de la fiscalité pour les étrangers, le marché repart à la hausse, en particulier dans le vieux Lisbonne, où les rénovations peuvent permettre de fortes valeurs ajoutées (de 200 000 à 600 000€). En Espagne, les prix sont historiquement bas : à Madrid par exemple, ils sont deux fois plus bas qu’en 2007.

Cette nouvelle attractivité est d’autant plus prometteuse que les marchés particulièrement prisés sont de moins en moins abordables, voire saturés. A Londres, les prix ont augmenté de 6% sur 2015, après une hausse de 12% en 2014, et un prix moyen de 22 000€ le m². 12%, c’est aussi la hausse des prix à New-York en 2015. Les acheteurs Américains, qui s’inquiètent de la hausse des taux, précipitent leurs opérations et limitent les négociations sur les prix. Si Bruxelles offre encore des rendements stables, l’affaiblissement de l’offre face à la demande booste également les prix. Enfin, en Suisse, c’est la demande étrangère qui a été restreinte, suite à l’entrée en vigueur d’une loi fédérale.