L'AMF et l'ACPR s'inquiètent d'une bulle sur l'immobilier

Les taux d’intérêt remontent progressivement et pourtant, le marché immobilier semble plus que jamais en très grande forme. Que ce soit au niveau des transactions comme du résidentiel. Ce matin, les notaires donnaient leurs statistiques du trimestre passé, statistiques toujours très regardées des professionnels car très fiables. Cette précieuse compilation montre ainsi une poursuite de la hausse des prix de l’immobilier existant à Paris, évalués désormais à 8 570 € le m² en moyenne. Soit un nouveau sommet historique pour la capitale, dépassant d’une centaine d’euros par m² le précédent record de l’été 2012. Sur un an, les notaires évaluent la progression des prix à de près de 6%. Dans l’immobilier de bureaux la reprise est là aussi, mais avec des conséquences moins directes sur les prix des loyers. Compte tenu d’un parc francilien toujours aussi obsolète voire plus, les grandes foncières n’ont pas beaucoup de mal à louer leurs immeubles rénovés ou neufs. Pour autant, elles ne parviennent pas à obtenir de franches hausses de prix, ceux-ci n’ayant pas vraiment baissé par le passé, pour les actifs de grande qualité. Elles réussissent tout juste à réduire les mesures d’accompagnement en vigueur, pesant en moyenne pour 20% sur les tarifs affichés.

Dans la même veine, l’année 2016 aura été marquée par une collecte record des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont le montant net s’élève à 5,56 milliards d’euros, tandis que les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) destinés aux investisseurs individuels ont enregistré une collecte de 4,08 milliards d’euros, si l’on en croit les statistiques de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière). Ces chiffres représentent respectivement des croissances de 30% et 66,4% par rapport à 2015.

Une inflation qui n’est pas sans inquiéter l’AMF et l’ACPR, le secteur immobilier étant passé maître dans l’art de provoquer tous les excès. Les deux autorités ont donc publié ce matin deux communiqués démontrant leurs craintes sur ce phénomène. Dans le premier, elles rappellent ainsi à tous les distributeurs de produits financiers investis en immobilier (SCPI, OPCI, OPC) les règles à respecter avant de vendre un de ces produits. A commencer par un indispensable « ciblage de la clientèle » et une présentation sincère et fidèle des informations concernant les produits. De même, les autorités recommandent-elles aux prestataires de services en investissement de ne pas mettre en avant les performances passées, parfois trompeuses.

Dans un deuxième communiqué paru en fin de matinée, l’AMF insiste également sur la problématique de la valorisation. « Conformément aux normes applicables, les deux autorités rappellent la nécessité de suivre une méthodologie de valorisation rigoureuse et objective et de fournir toutes les informations nécessaires, notamment en matière d'hypothèses d'extrapolation des données observées, de sensibilité de celles-ci et de prise en compte des situations les plus sensibles. Ce rappel concerne également les véhicules d'investissement, notamment les OPC (organismes de placement collectif) qui publient des valeurs de parts ou d'actions », précisent ainsi l’AMF et l’ANC (l’Autorité des normes comptables).

Recommandations d’autant plus indispensables que nombre de distributeurs, insistent de plus en plus sur les avantages de tels produits à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. Face à l’opacité de la valorisation des actifs mais aussi au poids réel des frais de gestion une fois ces instruments logés dans cette enveloppe fiscale, il est effectivement primordial d’imposer un peu de transparence.