Croissance, dividende, diversification : URW change de cap / La foncière ouvre une nouvelle séquence stratégique jusqu’en 2028

Du désendettement à la croissance rentable et à la diversification des revenus : cela peut sembler lointain, mais la dette d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a longtemps figuré parmi les principales préoccupations du marché. L’acquisition de Westfield en 2018, suivie de la pandémie, avait fortement dégradé la structure financière du géant des centres commerciaux, ravivant les doutes sur la résilience du commerce physique.

En quelques années, la foncière dirigée par Jean-Marie Tritant a assaini sa situation sans recourir à l’augmentation de capital — une option d’abord envisagée puis abandonnée après le putsch mené par Léon Bressler, alors revenu au board aux côtés de Xavier Niel, récemment réintégré au board. URW a également conservé l’intégralité de ses actifs américains. Mieux : à l’occasion de la présentation de ses résultats 2024, la direction a officiellement renoncé à céder ses plus grands centres outre-Atlantique, confirmant leur statut d’éléments stratégiques du portefeuille.

La page du désendettement presque tournée

Entre 2021 et 2024, URW a réduit sa dette de 4,9 milliards d'euros et son ratio d'endettement de 370 points de base. Si bien qu’ "aujourd’hui, la page du désendettement est en grande partie tournée", souligne à WanSquare Fabrice Mouchel, à l’occasion de la présentation de la nouvelle feuille de route de la foncière commerciale. Un travail que le nouveau programme de cessions accélérées de 2,2 milliards d’euros d’ici 2026 devrait permettre d’achever. Une stratégie qui, combinée à la fin des grands projets d’investissement lancés entre 2021 et 2024, comme celui du Westfield Hamburg-Überseequartier, un vaste développement urbain mené par URW dans le quartier de HafenCity à Hambourg, doit permettre à URW de renforcer encore son bilan.

Cela, combiné à la bonne dynamique opérationnelle, "nous permet aussi d’augmenter la distribution aux actionnaires ", explique le directeur financier Fabrice Mouchel. Suspendu pendant trois ans, le dividende a été réintroduit en 2023 (2,50 euros par action), relevé de 40 % en 2024, et devrait encore progresser d’environ 30 % en 2025, à 4,50 euros. Un tournant que la direction assume comme une " entrée dans un plan de croissance ".

Hambourg en vitrine du savoir-faire URW

Désormais, avec son nouveau plan stratégique 2025-2028, URW entend accélérer la progression de ses résultats. La foncière vise une hausse de son excédent brut d’exploitation (EBE) comprise entre +5,8 % et +6,6 % sur la période, portée par la croissance organique des loyers et revenus de ses centres commerciaux, mais aussi par ses projets de développement. Cela passe par l’extension de centres existants, comme Westfield UTC à San Diego ou le centre Chodov à Prague, ainsi que par la densification résidentielle de sites urbains sous-exploités, notamment à Londres, où URW prévoit d’intégrer du logement dans une logique de mixité d’usages.

Dans cette même perspective, l’ouverture récente de Westfield Hambourg — inauguré en avril — est sans nul doute emblématique. Malgré les critiques sur les retards et les dépassements de budget — le projet aura finalement coûté 2,16 milliards d’euros —, le centre commercial affiche un démarrage prometteur. " On a atteint un million de visites après deux semaines d’exploitation, soit 20 % de plus que lors de notre précédente ouverture, déjà considérée comme un succès ", souligne Fabrice Mouchel. Conçu pour répondre aux besoins de la population locale, ce nouvel actif "montre aujourd’hui ses qualités par la fréquentation qu’il génère et la valeur qu’il crée", ajoute le directeur financier. Pour URW, qui mise sur la densification urbaine, la mixité d’usage et une gestion plus ciblée de ses investissements, Hambourg devient ainsi la vitrine de son savoir-faire dans la livraison de projets complexes.

La diversification des revenus sur de bons rails

La dynamique de croissance sera également alimentée par l’émergence de nouvelles lignes de revenus. À commencer par Westfield Rise, l’activité média et data du groupe, qui s’appuie sur la monétisation du visitorat de ses centres — à travers la publicité, le ciblage ou encore les partenariats marketing. Lancée lors du précédent plan stratégique, cette activité visait initialement 75 millions d’euros de revenus nets d’ici 2024. Un objectif déjà atteint, ce qui a conduit URW à relever la barre : la foncière table désormais sur 180 millions d’euros à horizon 2028, contre 115 millions aujourd’hui.

Autre vecteur de croissance prometteur : l’activité de licences de marque (brand licensing), tout juste lancée via un partenariat exclusif avec CENOMI en Arabie Saoudite. L’ambition est d’en tirer entre 25 et 30 millions d’euros d’ici 2028, puis entre 50 et 70 millions à cinq ans. " C’est une activité à forte marge, peu capitalistique, que nous pensons être les seuls à pouvoir réellement développer, car nous sommes la seule foncière à disposer d’une marque aussi forte, véritablement reconnue à l’international ", estime Fabrice Mouchel. Un potentiel d’autant plus intéressant que la gestion de centres commerciaux devient, selon lui, " une activité de plus en plus complexe ", nécessitant un savoir-faire que peu d’acteurs peuvent revendiquer.