La cohérence stratégique paie pour Covivio / Bureaux, hôtels, résidentiel : une dynamique bien répartie

La plus diversifiée des grandes foncières cotées françaises s’est distinguée en Bourse lundi, avec un gain de près de 4 % à 53,70 euros. Une réaction favorable à la révision à la hausse de son objectif de résultat net récurrent ajusté (EPRA Earnings), désormais attendu autour de 515 millions d’euros pour 2025, contre 495 millions auparavant, soit une progression d’environ 8 % sur un an.

Covivio a relevé ses prévisions de résultats, un succès qui ne tient pas au hasard. Le groupe parvient à faire croître son résultat net récurrent plus rapidement que ses revenus : alors que ces derniers progressent de 9 %, le résultat net récurrent affiche une hausse de 14 %, signe d’une amélioration significative de la rentabilité, un différentiel favorable à la croissance des résultats qui se confirme : "C'était le cas l'année dernière, c'était le cas aussi l'année dernière", souligne à WanSquare Paul Arkwright, le directeur financier de Covivio, précisant que ce succès repose sur "un gros travail effectué sur la structure de rentabilité ". La marge opérationnelle culmine aujourd’hui à 85 %, un signe fort de maîtrise opérationnelle.

Cette amélioration s’accompagne d’une réduction significative du levier financier. En particulier, le ratio dette nette sur EBITDA, indicateur clé du levier, est passé de 12 fois à 10,7 fois en l’espace de deux ans, un progrès réalisé malgré le versement intégral du dividende au premier semestre. Paul Arkwright précise que " la tendance depuis deux ans est similaire pour les ratios de dette sur valeur de patrimoine (LTV) et de dette sur Ebitda ", soulignant ainsi la cohérence et la constance de la baisse du levier sur plusieurs mesures financières.

Un bilan qui redonne de la marge

Il est bon de rappeler que Covivio a entamé l’année 2025 avec une assise financière renforcée, fruit de la réussite d’un plan de cessions d’actifs initialement fixé à 1,5 milliard d’euros, et finalement porté à 1,6 milliard. Ce programme, lancé fin 2022 dans un contexte marqué par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, s’est étalé sur deux ans et s’est achevé à la fin de 2024.

Fort de cette solidité, le groupe peut désormais s’appuyer sur un bilan robuste, qui lui offre "la capacité de pouvoir être plus manœuvrant pour l'avenir ", souligne Paul Arkwright. Cette assise financière accompagne une gestion active du portefeuille, illustrée par le remembrement de la tour CB21. Initialement propriétaire de 75 % de cet actif, Covivio a racheté les 25 % restants détenus par un investisseur minoritaire, " dans de très bonnes conditions ". Paul Arkwright ajoute : "Notamment, c’est un des éléments qui explique la bonne tenue de notre actif net réévalué sur le premier semestre". L’actif net réévalué EPRA NTA - indicateur de référence du secteur immobilier pour évaluer la valeur des actifs nets hors éléments exceptionnels et incorporels - s’élève à 80,4 euros par action, en hausse de 3,5 % sur un an, dont 0,7 % au premier semestre.

L’hôtellerie monte en puissance

Covivio commence aussi à récolter les premiers fruits tangibles de sa stratégie de renforcement dans le secteur hôtelier, "une nouveauté de l'année dernière", rappelle Paul Arkwright. Cette orientation répond à un objectif précis : rééquilibrer le portefeuille immobilier pour parvenir à un juste équilibre entre bureaux, hôtels et résidentiel. Lors du Capital Markets Day de novembre, le groupe avait confirmé son ambition de porter la part des hôtels de 20 % à 33 % d’ici à 2030, à parité avec les secteurs résidentiel et bureaux.

Dans cette logique, le groupe s’est renforcé en 2024 au capital de sa filiale Covivio Hôtel via une augmentation de capital par échange d’actions. Parallèlement, il a accru la part de son patrimoine de bureaux en centre-ville, consolidant sa présence dans les meilleures localisations. Ces dynamiques se sont traduites par la performance opérationnelle robuste du premier semestre 2025.

Avec une particularité notable : en termes de métiers la croissance à périmètre constant est "quasiment identique sur l'ensemble des trois métiers", observe Paul Arkwright, avec des hausses respectives de 5,3 % pour l’hôtellerie, 4,7 % pour les bureaux et 4,8 % pour le résidentiel. Toutefois, à périmètre courant, l’hôtellerie se distingue avec une croissance plus marquée, à "plus 15 %", portée notamment par le renforcement du patrimoine d’hôtels, l’augmentation de la participation dans la filiale Covivio Hôtel et l’opération de remembrement réalisée fin 2024, " qui ne figure pas dans les chiffres à périmètre constant ". Les trois piliers du portefeuille avancent désormais au même pas, une mécanique d’ensemble qui donne corps aux promesses du Capital Markets Day.