Icade veut croire au point bas / Des signes d’amélioration dans les bureaux et le résidentiel

« Nous ne prétendons pas contrôler l'ensemble du cycle ni l'environnement macroéconomique, mais nous nous concentrons sur ce que nous pouvons contrôler. » Nicolas Joly résumait ainsi, ce mercredi devant les analystes, la ligne de conduite d’Icade. Le groupe immobilier a publié la veille des résultats semestriels encore nettement dégradés, tout en réaffirmant que 2026 marquerait le point bas de ses activités stratégiques. C’est tout le paradoxe. Le cash-flow net courant (CFNC), qui mesure la performance récurrente du groupe en excluant notamment les variations de valeur du patrimoine et les éléments exceptionnels, recule de 19,9 %, à 1,15 euro par action, sous l'effet combiné de la baisse des loyers nets de la foncière, de la moindre contribution de la promotion et de la hausse du coût du financement.

À l'échelle du groupe, le CFNC résiste mieux, à 1,80 euro par action (-11,5 %), grâce au dividende de 48,5 millions d'euros versé par Praemia Healthcare. Une contribution qui relève désormais des activités non stratégiques, Icade ayant engagé en 2023 un désengagement progressif de sa foncière de santé auprès de Primonial REIM, devenue Praemia REIM, un processus poursuivi en 2024 et 2025 et qui n’est pas encore achevé. La guidance annuelle est confirmée, entre 2,90 et 3,10 euros par action. Le management l’a construite selon une approche « conservative », relève le bureau d’analyse Invest Securities.

Les bureaux donnent de premiers signes d’accalmie

Dans son activité de foncière, c’est-à-dire de détention et de location d’immeubles, Icade semble avoir passé le plus dur. Les revenus locatifs reculent encore de 1,1 % à périmètre constant, mais la pression se relâche par rapport à 2025. Icade a loué ou renouvelé près de 94 000 m² au premier semestre, en hausse de 18 %, dont le renouvellement emblématique des 58 000 m² occupés par AXA dans l’immeuble Grand Axe, à Nanterre, signé pour neuf ans fermes. « Nous n'avons pas surpayé ce renouvellement, pour être tout à fait clair », a assuré Nicolas Joly.

Cette sécurisation a un prix, celui de la cristallisation de réversions négatives, mais elle fait remonter le taux d'occupation des bureaux à près de 90 % et ramène le potentiel de réversion de -9,7 % fin 2025 à -7,1 %, voire -4,4 % en tenant compte du renouvellement du bail de KPMG dans la tour Eqho, à La Défense, et de celui d’AXA dans l’immeuble Grand Axe. Environ 75 % des baux arrivant à échéance en 2027 devraient par ailleurs être conservés, avec des loyers en baisse. Pour Invest Securities, plusieurs vents contraires qui pesaient sur Icade depuis plusieurs semestres commencent ainsi à s’atténuer ou sont désormais largement intégrés dans les comptes.

Le résidentiel retrouve des marges

La promotion résidentielle constitue l'autre motif d'encouragement. Les réservations progressent de 11,9 % en volume et de 6,4 % en valeur, tandis que la marge du segment remonte de 1,3 % à 2,4 %. Cette amélioration est portée par les programmes lancés à marges restaurées, qui représentent désormais 37 % du chiffre d'affaires, contre 18 % en 2025. Le tableau reste toutefois plus dégradé dans la promotion tertiaire, dont le chiffre d’affaires chute encore de 42,4 %. Cette contraction maintient la marge économique de l’ensemble de la promotion à seulement 1,9 %. « Aucune reprise forte n'est clairement attendue avant 2027 », a tempéré Nicolas Joly.

Le second semestre devra donc confirmer l'inflexion, grâce à la poursuite du redressement des marges dans la promotion et à la montée en puissance du plan d'économies. L'essentiel des effets liés aux départs volontaires n'apparaîtra en effet qu'en seconde partie d'année. La direction estime que ces deux leviers devraient alors plus que compenser la dégradation attendue du résultat financier.

Valorisations : le point bas ?

Le bilan demeure le principal point de vigilance. Le ratio d’endettement, mesuré par la dette rapportée à la valeur du patrimoine, s’établit à 39 % droits inclus, tandis que la couverture des intérêts se dégrade nettement, passant de 6,6 à 3,8 fois. La valeur du portefeuille recule parallèlement de 3,1 % à périmètre constant et l’actif net réévalué hors droits de mutation, ou ANR NTA, baisse de 6,9 %, à 49,7 euros par action. « Nous attendons tous encore une nouvelle transaction pour confirmer que nous avons atteint le point bas des valorisations », a reconnu Nicolas Joly.

Cessions et redéploiement

La rotation d’actifs avance justement, entre la cession de l’immeuble Marignan pour 402 millions d’euros, avec une prime de plus de 20 % sur sa valeur de fin 2024, et la promesse de vente de quatre actifs de santé au Portugal. Cette dernière opération, qui représente environ 75 millions d’euros en quote-part pour Icade, doit être finalisée au second semestre. « Nous n’avons aucune intention de vendre à des conditions défavorables avec une forte décote, car ces actifs génèrent encore un rendement en cash élevé », a insisté le dirigeant. L’Allemagne devrait constituer la prochaine étape de ce désengagement de la santé, qui porte encore sur près de 900 millions d’euros d’actifs.

Dans le même temps, le capital est redéployé vers des actifs jugés plus porteurs, avec le rachat des 49 % restants de la tour Eqho à La Défense, assorti d’un rendement supérieur à 8 %, et le lancement avec la Banque des Territoires d’un véhicule de 240 millions d’euros consacré aux résidences étudiantes.

Autant d’éléments qui permettent de considérer cette publication comme « encourageante », estime le bureau d’analyse Oddo BHF. Plusieurs points majeurs doivent toutefois encore gagner en visibilité, qu’il s’agisse de la trajectoire du taux d’occupation et des revenus locatifs, de la valeur des actifs ou du calendrier de cession de l’exposition résiduelle à la santé.