AG2R La Mondiale crée sa foncière

Trop cher l’immobilier de bureaux parisien ? Tous les experts s’accordent à dire que les prix des actifs situés dans le QCA de Paris, c’est-à-dire les meilleurs emplacements de la capitale, sont devenus exorbitants. Cela n’empêche pourtant pas les professionnels assurantiels, qu’ils soient spécialisés dans la retraite, la prévoyance ou l’épargne, de s’activer pour mettre en place des stratégies résolument offensives du côté de l’investissement immobilier. Et ce, de façon assez similaire aux grandes foncières françaises cotées, la seule différence se situant dans les montants engagés pour les projets.

C’est dans cette optique qu’AG2R La Mondiale annonce ce matin la création d’une foncière (non cotée et qui ne le sera jamais), qui aura pour vocation de regrouper tous ses actifs immobiliers. Les différents membres de la Société de groupe d’assurance mutuelle (la Sgam), holding faîtier, seront ainsi détenteurs de parts de cette entité (au doux nom d’AGLM Immo), quelle que soit leur taille. « Cette création constitue la première pierre de notre réorganisation stratégique résolument tournée vers l’immobilier. Nous instaurons ainsi une politique et une stratégie immobilière unique pour toute la Sgam », assure David Simon, membre du comité exécutif en charge des finances, des investissements et des risques d’AG2R La Mondiale.

En mutualisant tous les actifs (immeubles en direct, parts de SCI), cette structure -dont le déploiement sera progressif sur 3 ans- affichera un patrimoine de 4,6 milliards d’euros. Les équipes comprenant près de 40 personnes seront dirigées par Isabelle Clerc, arrivée en 2015 dans le groupe avec pour mission de développer sa poche immobilier. Passée par AEW Europe et Unibail Rodamco, elle ambitionne d’investir environ 300 millions d’euros nets par an et surtout de faire vivre son portefeuille en achetant très en amont des immeubles ou en les construisant afin de maîtriser toutes les différentes phases de restructuration/rénovation.

L’assureur vient par exemple d’inaugurer 30.000 m² de bureaux au 10 bd de Grenelle à Paris, à deux pas du métro aérien Bir Hakeim. Un immeuble dans lequel le groupe LVMH a prévu de loger nos confrères du Parisien et des Echos sur 17.500 m². Sans vouloir donner trop de précisions sur le rendement prévu sur cet actif, Isabelle Clerc indique toutefois qu’il devrait offrir un écart positif de 44% sur le taux de rendement théorique du marché. De fait, l’ensemble des actifs immobiliers d’AG2R La Mondiale ont affiché un rendement global de 13% l’an passé, faisant nettement mieux que l’ensemble du marché (8,2%).

Compte tenu des contraintes de Solvabilité 2, notamment en matière de la charge en capital, l’assureur n’envisage pas d’accroître la pondération de l’immobilier par rapport à l’ensemble de ses actifs. Ceux-ci représentent déjà 6% du total (soit près de 2 fois plus que le benchmark réalisé par l’ACPR sur 9 assureurs européens). Il est clair, cependant, que l’assureur français profitera de sa nouvelle foncière pour y concentrer toutes ses transactions et faire preuve d’une plus grande agilité pour la gestion de l'immobilier de bureaux parisiens.